Zmieniona przez Parlament Europejski dyrektywa tzw. EPBD o charakterystyce energetycznej budynków ma temu zaradzić. problemowi unikania wystawiania świadectw energetycznych. Proponuje nową metodologię opracowywania charakterystyki budynku, kontrolę jej jakości oraz skuteczne, proporcjonalne i odstraszające kary za brak świadectw. 

Obecny system tylko w teorii nakłada obowiązek ich przygotowywania dla obiektów sprzedawanych na rynku wtórnym i wynajmowanych . W praktyce nikt tego nie robi. Jednyny obszar to rynek pierwotny gdzie nadzór budowlany wymaga tego dokumentu. Faktem jest rówież, iż polskie prawo nie powołało ustawą niezależnej grupy ekspertów niezwiązanej z procesem projektowo-wykonawczym do wystawiania tego dokumentu.

W dniu 28.12.2009 Minister Finansów podpisał rozporządzenie (Dz.U. 224/2009 z dnia 30.12.2009 poz. 1802) regulujące kwestie obowiązkowego ubezpieczenia audytorów energetycznych wykonujących świadectwa charakterystyki energetycznej budynków.

W myśl nowych przepisów osoba wystawiająca świadectwo charakterystyki energetycznej budynku będzie musiała posiadać obowiązkowe ubezpieczenie OC. Zachęcamy osoby zlecające usługę do sprawdzenia czy audytor posiada wymagane prawem ubezpieczenie.

Za brak obowiązkowego ubezpieczania przewidział na audytora sankcje w postaci wpisania go na czarną listę oraz zakaz wykonywania zawodu. W przypadku osób posiadających uprawnienia budowlane w specjalności architektonicznej, konstrukcyjno-budowlanej lub instalacyjnej wiąże się to również z utratą tych uprawnień.

Najemca ogłaszający chęć wynajmu lokalu, domu lub innej nieruchomości będzie zobowiązany pod karą do umieszczenia w ogłoszeniu informacji o charakterystyce energetycznej oferowanej nieruchomości.

Ten sam rygor będzie dotyczył nieruchomości sprzedawanych na rynku pierwotnym i wtórnym.

Takie zmiany wprowadził Parlament Europejski i Rada Europy, które w grudniu przyjęły nowelizację Dyrektywy w sprawie charakterystyki energetycznej budynków (EPBD).

Wskaźnik zapotrzebowania na energię danego budynku lub lokalu będzie musiał być zamieszczony w ogłoszeniu o sprzedaży lub wynajmie. Jeżeli właściciel takiego dokumentu nie przedstawi kupującemu, to zostanie ukarany.

Dyrektywa nakazuje państwom członkowskim podjęcie wszelkich środków niezbędnych do zapewnienia i egzekwowania prawidłowego funkcjonowania systemu certyfikacji energetycznej budynków. Każdy nabywca i najemca będzie miał dzięki temu dostęp do świadectwa energetycznego.

Jakich budynków dotyczy obowiązek sporządzania świadectwa charakterystyki energetycznej?

Od 1 stycznia 2009 r. świadectwa charakterystyki są obowiązkowe dla każdego budynku oddawanego do użytkowania oraz budynku podlegającemu zbyciu lub najmowi, a także w przypadku, gdy w wyniku przebudowy lub remontu budynku uległa zmianie jego charakterystyka energetyczna.

Zgodnie z art. 57 ust. 1 pkt 7 ustawy - Prawo budowlane (Dz. U. z 2006 Nr 156 poz. 1118 z późn. zm.) inwestor jest obowiązany pozyskać świadectwo charakterystyki energetycznej budynku i dołączyć je do zawiadomienia o zakończeniu budowy lub wniosku o udzielenie pozwolenia na użytkowanie wraz z innymi wymaganymi dokumentami.

Od 1 stycznia 2009 r. wszedł w życie obowiązek sporządzania świadectw charakterystyki energetycznej dla budynku oddawanego do użytkowania oraz budynku podlegającemu zbyciu lub najmowi, a także w przypadku, gdy w wyniku przebudowy lub remontu budynku uległa zmianie jego charakterystyka energetyczna. Gdzie szukać osób uprawnionych do sporządzania świadectw? Oto kilka rad.

Po pierwsze: jakich budynków dotyczy obowiązek posiadania świadectwa charakterystyki energetycznej?

Obowiązek ustalenia charakterystyki energetycznej budynku w formie świadectwa charakterystyki energetycznej, wynika z ustawy Prawo budowlane. Świadectwa są sporządzane dla budynku oddawanego do użytkowania oraz budynku podlegającego zbyciu lub wynajmowi, a także w przypadku, gdy w wyniku przebudowy lub remontu budynku uległa zmianie jego charakterystyka energetyczna.
Przepisów tych nie stosuje się do budynków:
- podlegających ochronie na podstawie przepisów o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami;
- używanych jako miejsca kultu i do działalności religijnej;
- przeznaczonych do użytkowania w czasie nie dłuższym niż 2 lata;
- niemieszkalnych służących gospodarce rolnej;
- przemysłowych i gospodarczych o zapotrzebowaniu na energię nie większym niż 50 kWh/(m2·rok);
- mieszkalnych przeznaczonych do użytkowania nie dłużej niż 4 miesiące w roku;
- wolnostojących o powierzchni użytkowej poniżej 50 m².

Inwestor jest obowiązany dołączyć świadectwo charakterystyki energetycznej budynku do zawiadomienia o zakończeniu budowy lub wniosku o udzielenie pozwolenia na użytkowanie. W przypadku gdy budynek lub lokal mieszkalny podlega zbyciu lub wynajmowi, nabywcy lub najemcy powinno być udostępnione świadectwo charakterystyki energetycznej. Brak świadectwa nie uniemożliwia dokonania transakcji i nie stanowi formalnej przeszkody w jej zawarciu.

W dniu 30 września 2009 roku w Dz.U. nr 161 poz. 1279 ukazała się USTAWA z dnia 27 sierpnia 2009 r. o zmianie ustawy - Prawo budowlane oraz ustawy o gospodarce nieruchomościami.  Dla użytkowików rynku niesie ona kilka zasadniczych zmian.
Według zamysłu ustawodawcy obowiązkiem certyfikacji zostawnie objęty rynek wtórny nieruchomości mówią o tym poniżej cytowany art.1 punkt 4 Prawa Budowlanego. Ze względu na wagę zmian pozwoliliśmy sobie na ich wyróżnienie.

"4.   W przypadku umów, na podstawie których następuje:

1)   przeniesienie własności:

a)   budynku,

b)   lokalu mieszkalnego, z wyjątkiem przeniesienia własności lokalu na podstawie umowy zawartej między osobą, której przysługuje spółdzielcze prawo do lokalu, a spółdzielnią mieszkaniową lub

c)   będącej nieruchomością części budynku stanowiącej samodzielną całość techniczno-użytkową, albo

2)   zbycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu

- zbywca przekazuje nabywcy odpowiednie świadectwo charakterystyki energetycznej;

3)   powstanie stosunku najmu budynku, lokalu mieszkalnego lub części budynku stanowiącej samodzielną całość techniczno-użytkową - wynajmujący udostępnia najemcy odpowiednie świadectwo charakterystyki energetycznej."

Sejm zakończył pracę nad nowelą Prawa Budowlanego. Pozostaje jednak w dalszym ciągu wiele niewiadomych. Już teraz wiele osób czeka na wykładnię prawników dotyczącą świadectw charakterystyki energetycznych budynków (świadectw energetycznych, certyfikatów energetycznych). Wątpliwości budzi po raz kolejny brak ostrych wykładni w prawie dotyczących świadectw w dwóch przypadkach:
- sprzedaży i
- najmu
co miał na myśli ustawodawca tak formułując zapisy? Jak interpretować będą je sądy? Pozostaje wiele pytań a w szczególności:

Sejm odrzucił poprawkę Senatu do Prawa Budowlanego. Świadectwo Charakterystyki Energetycznej Bdynku (świadectwo energetyczne, certyfikat energetyczny) będzie musiało być udostępniane przy sprzedaży i wynajmnie mieszkań czy lokalu, a nie jak chciała Izba Wyższa "udostępniane do wglądu".

Jest to bezpośrednie następsto zakwestionowania poprawki Srnatu przez Urząd Integracji Komitetu Europejskiego, który zwrócił uwagę na to, iż taki zapis jest niezgodny z przepisami unijnymi.  

Świadectwo charakterystyki energetycznej będzie musiało być udostępniane przy sprzedaży czy wynajmie lokalu, a nie tylko "udostępniane do wglądu" - jak chciał Senat. W czwartek Sejm w głosowaniu odrzucił poprawkę Senatu do ustawy prawo budowlane.

Co to jest Świadectwo Charakterystyki Energetycznej budynku ?

  Świadectwo Charakterystyki Energetycznej budynku nazywane rówież Certyfikatem Energetycznym lub Paszportem Energetycznym to dokument, który umożliwia ocenę poziomu zużycia energii w danym budynku.

Kto jest uprawniony do wystawienia Świadectwa Charakterystyki Energetycznej budynku?

        Osoby, które spełnią jedno z trzech kryteriów:

• Posiadają uprawnienia budowlane do projektowania w specjalności architektonicznej, konstrukcyjno-budowlanej lub instalacyjnej;

• Przejda dwa kroki przewidziane przez ustawodawcę tj.: 
   - odbędą szkolenie 
   - złożą z wynikiem pozytywnym egzamin przed ministrem właściwym do spraw budownictwa, gospodarki przestrzennej i mieszkaniowej;